Foreign and domestic investors are highly active in the robust Bangkok real estate market. However, a significant number of property buyers focus entirely on the purchase price and securing the title deed (Chanote) at the Department of Lands, failing to adequately account for the complex web of property transfer taxes imposed by the Thai Revenue Department.

นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศมีความตื่นตัวอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งของกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมุ่งเน้นไปที่ราคาซื้อและการได้มาซึ่งโฉนดที่ดินที่ กรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงถึงเครือข่ายภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนซึ่งกำหนดโดยกรมสรรพากรอย่างเพียงพอ

The Four Core Property Taxes

ภาษีอสังหาริมทรัพย์หลัก 4 ประการ

When purchasing or selling real estate in Thailand, your overall Return on Investment (ROI) can be drastically impacted by four specific levies:

เมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) โดยรวมของคุณอาจได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการจัดเก็บภาษีเฉพาะ 4 ประการ:

• 1. The Transfer Fee (2%): This fee is calculated on the government (Treasury) appraised value of the property, not the actual market price. While Thai law does not legally mandate who pays this fee, standard market practice dictates a 50/50 split between the buyer and the seller. However, if you are buying directly from a developer, the law caps the buyer's share at a maximum of 1%.
• 1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): ค่าธรรมเนียมนี้คำนวณจากราคาประเมินของรัฐ (กรมธนารักษ์) ไม่ใช่ราคาตลาดจริง แม้ว่ากฎหมายไทยจะไม่ได้กำหนดว่าใครต้องเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมนี้ แต่ตามธรรมเนียมปฏิบัติตลาดมักจะแบ่งจ่าย 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อย่างไรก็ตาม หากคุณซื้อโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการ กฎหมายจำกัดส่วนของผู้ซื้อไว้สูงสุดที่ 1%
• 2. Specific Business Tax (SBT) (3.3%): Designed specifically to deter speculative property trading, the SBT applies if the seller has owned the property for less than five years, or if the seller is a registered corporate entity. It consists of a 3% tax plus a 10% municipal surcharge. The SBT is calculated on the appraised value or the actual registered sale price—whichever is higher. By law, the seller must bear this cost.
• 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) (3.3%): ออกแบบมาเพื่อยับยั้งการเก็งกำไรโดยเฉพาะ จะบังคับใช้หากผู้ขายครอบครองทรัพย์สินน้อยกว่าห้าปี หรือหากผู้ขายเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียน ประกอบด้วยภาษี 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ภาษี SBT คำนวณจากราคาประเมิน หรือ ราคาขายจริงที่จดทะเบียน (เลือกราคาที่สูงกว่า) ตามกฎหมายแล้ว ผู้ขายต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้
• 3. Stamp Duty (0.5%): Stamp Duty is charged at 0.5% of the registered sale price or the appraised value. A crucial legal caveat: Stamp Duty and the Specific Business Tax are mutually exclusive. If your transaction is subject to the 3.3% SBT, the 0.5% Stamp Duty is waived.
• 3. อากรแสตมป์ (0.5%): อากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาขายที่จดทะเบียนหรือราคาประเมิน ข้อควรระวังทางกฎหมายที่สำคัญคือ อากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เรียกเก็บซ้ำซ้อนกัน หากธุรกรรมของคุณต้องเสียภาษี SBT 3.3% แล้ว จะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์ 0.5%
• 4. Withholding Tax (WHT): The seller is legally obligated to pay WHT at the time of the transfer at the Land Office. For corporate sellers, this tax is a flat 1% of the appraised value or sale price. For individual sellers, it is calculated using a highly complex progressive rate that factors in the appraised value and the exact duration of ownership.
• 4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT): ผู้ขายมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องชำระภาษีหัก ณ ที่จ่ายในเวลาที่ทำการโอน ณ สำนักงานที่ดิน สำหรับผู้ขายนิติบุคคล ภาษีนี้จะกำหนดตายตัวที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา จะคำนวณโดยใช้อัตราก้าวหน้าที่ซับซ้อนมาก ซึ่งพิจารณาจากราคาประเมินและระยะเวลาการถือครองที่แน่นอน

The Legal-Financial Advantage

ข้อได้เปรียบทางกฎหมายและการเงิน

Structuring a high-value property transaction—especially when offshore funds or corporate holding structures are involved—requires both strict legal compliance and astute financial foresight. At K.C. Partners, our approach merges the rigor of property law with the mathematical precision of an internal Certified Public Accountant (CPA). We draft your contracts to ensure you are legally protected while minimizing your exposure to unexpected tax liabilities.

การวางโครงสร้างธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง—โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับกองทุนต่างประเทศหรือโครงสร้างการถือหุ้นขององค์กร—ต้องอาศัยทั้งการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดและวิสัยทัศน์ทางการเงินที่เฉียบแหลม ที่ K.C. Partners แนวทางของเราผสานความเข้มงวดของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เข้ากับความแม่นยำทางคณิตศาสตร์ของผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (CPA) ภายในทีม เราจะร่างสัญญาของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับการคุ้มครองทางกฎหมาย ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงจากหนี้สินทางภาษีที่คาดไม่ถึงให้น้อยที่สุด